Hofübergabe – was ist zu beachten?

Hofnachfolge und -übergabe erfordern umfangreiche Vorbereitung und Beratung

Landwirtschaftliche Betriebe werden heutzutage zum Großteil nicht im Rahmen einer Erbschaft, sondern durch eine Hofübergabe zu Lebzeiten übergeben. Man spricht hier von der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge. Die Gestaltung einer solchen Hofnachfolge berührt etliche rechtliche und steuerliche Aspekte, die sowohl den Übergeber als den Übernehmer betreffen.

Die außerfamiliäre Hofübergabe kann auch verschiedene Art und Weise geschehen, und zwar durch:

1. Verpachtung des Gesamtbetriebes
2. Übertragung durch Übergabe- und Kaufvertrag
3. Die Erstellung neuer Wirtschaftsgebäude auf einer Parzelle im Eigentum eines außerfamiliären Nachfolgers und Verpachtung der Flächen
4. Verkauf der Hofstelle mit Gebäude und Option auf Kauf der Restflächen
5. Verkauf des Betriebes an einem gemeinnützigen Träger und Verpachtung an Existenzgründer
6. Übertragung des Betriebes an einem gemeinnützigen Träger und Verpachtung an Existenzgründer

Auch eine Kombination der genannten Möglichkeiten ist möglich.

Eigentumswechsel mit Hofübergabevertrag

Zusätzlich gibt es den Hofübergabevertrag. Dieser ist die gebräuchlichste Form des Eigentumswechsels innerhalb der Familie. Allerdings kann auch zwischen „Fremden“ in ähnlicher Weise ein Hofübergabevertrag geschlossen werden.

Der Übergabevertrag beurkundet eine Eigentumsübertragung gegen Versorgungsleistungen. Diese sind in der Regel geringer als der Verkehrswert des Hofes, was für den Übernehmer günstiger ist. Sollten jedoch bestehende Verbindlichkeiten abgelöst werden müssen, wird diese Art der Übergabe erschwert.

Für die Gestaltung eines Hofübergabevertrages ist in jedem Falle juristische und steuerliche Hilfe unerlässlich. Zudem müssen bei einer außerfamiliären Hofübergabe viele Fragen beantwortet werden. Zum Beispiel:

• Sollen die Altenteiler am Hof wohnen oder außerhalb?
• Wie hoch muss und kann die Rentenzahlung angesichts der Teilsicherung im Rahmen einer landwirtschaftlichen Alterssicherung einerseits und der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Hofes andererseits sein?
• Muss die Rente durch eine Grundschuld abgesichert werden. Was würde eine Absicherung für künftige Darlehensfinanzierungen bedeuten?

Möglichkeiten der Versorgungsleistung

Im Prinzip gibt es zwei Möglichkeiten der Versorgungsleistung. Da ist einerseits die Rentenzahlung und andererseits die „dauernde Last“ zu anderen. Der Unterschied ist, dass eine dauernde Last als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden können und die Höhe abhängig ist von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betriebes.

Die Rentenzahlung kann steuerlich nicht geltend gemacht werden und bietet für den Übergebenden ein Vorteil, da die Rentenzahlung ein fest vereinbarter Bestandteil des Übergabevertrages ist und üblicherweise auch mit einer Anpassung an die Entwicklung von Lebenshaltungskosten versehen ist, also unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betriebes gezahlt werden muss.

Zu beachten ist, dass für Schenkungen – insbesondere unter Dritten – in der Regel Schenkungssteuern anfallen. Bei Übergabeverträgen ist der Wert eines eventuellen Schenkungsanteils zu ermitteln.

Vor den Abschluss eines Übergabevertrages sollten die Erben des Übergebers einbezogen werden. Diese sollten der Übergabe außerhalb der Familie zustimmen. Dies vor dem Hintergrund der Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen. Hier wäre ggf. eine Pflichtteilsverzichterklärung notwendig, der wie der Übergabevertrag einer notariellen Beurkundung bedarf.

Natürlich ist die Übergabe des Hofes in Form einer gemeinsamen Bewirtschaftung auch denkbar. Das Einbringen des Hofes in eine Gesellschaft (z.B. GbR) und die schrittweise Übergabe (z.B. Verschiebung von Anteilen) im Laufe der Zeit. Hier wäre aber die Klärung von Verantwortlichkeiten und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Betriebes genauso zu prüfen.

Übergabegemäß Höfeordnung

Zu prüfen wäre auch, ob der Hof im Sinne der Höfeordnung eingetragen ist. Hierzu müsste ein Vermerk im Grundbuch eingetragen sein insofern es sich um einen Hof nach der Höfeordnung handelt. Liegt ein Hof im Sinne der Höfeordnung vor, so ist der Übergeber an deren Inhalte gebunden und in seiner Gestaltungsfreiheit eingeschränkt. Eine Hofübergabe muss dann durch das Landwirtschaftsgericht genehmigt werden.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, einen Hof aus dem Sinne der Höfeordnung zu entnehmen (Antrag beim Notar). Dann können Personen den Hof übernehmen, die nicht in der Höfeordnung aufgeführt werden.

Die Wirtschaftsfähigkeit muss in jedem Falle gegeben sein. Dies ist der Fall, wenn die Fähigkeit, den Betrieb zu führen – sowohl in landwirtschaftsfachlichen Fragen als auch aus betriebswirtschaftlicher Sicht vorhanden ist. Dies wird ebenfalls im Rahmen der Genehmigung durch das Landwirtschaftsgericht geprüft. Die Übergabe eines Hofes im Sinne der Höfeordnung an eine Gesellschaft (juristische Person) ist nicht möglich. Der landwirtschaftliche Besitz muss in den Händen einer natürlichen Person sein.

Außerfamiliäre Hofübergabe

Wird der Hof nicht innerhalb der Familie übertragen, müssen die Voraussetzungen des Grundstücksverkehrsgesetzt geprüft werden (eventuelle Vorkaufsrechte etc.). Inhalte des Hofübergabevertrages sind in der Regel die Leistung und Gegenleistung, Rückübertragungsrechte des Übergebers und eventuelle Abfindung von weichenden Erben. Grundsätzlich können auch Teile des Betriebes an verschiedene Übernehmer übertragen oder Teile des Betriebes zurückbehalten werden. Hier müssten in jedem Falle die steuerlichen Auswirkungen, auch für die Übertragung von GAP-Prämienansprüche, geprüft werden.

Insofern der Betrieb im Sinne der Höfeordnung geführt wird, muss es sich in jedem Falle um eine geschlossene Übergabe handeln, also inkl. lebenden und totem Inventar sowie Produktions- und Lieferrechte. Andernfalls wird das Landwirtschaftsgericht einen entsprechenden Vertrag nicht genehmigen. Eine eventuell vorhandene Photovoltaikanlage wäre ein eigener gewerblicher Betrieb und kein Bestandteil des Hofes.

Bestehende Pachtverträge gehen gemäß § 593a des Bürgerlichen Gesetzbuches auf den Übernehmer über, müssen also nicht in allen Fällen aktiv angepasst werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Verpächter unverzüglich von der Übergabe informiert werden.

Im Zuge der Gegenleistung des Übernehmers sind Punkte wie Wohnrecht, Zahlung einer Barleistung (wie schon erwähnt), Hege und Pflege des Übergebers/Familie im Falle der Gebrechlichkeit, bei Krankheit und sonstiger Bedürftigkeit sowie ein standesgemäßes Begräbnis zu besprechen. Selbst wenn Sie nicht zutreffen, müssen diese Punkte besprochen und geklärt werden.

Hofübergabe im Ganzen

Findet eine Hofübergabe im Ganzen statt (kompletter Hof mit lebendem und totem Inventar), ist dieser Vorgang einkommensteuerlich neutral. Es findet keine Aufdeckung von stillen Reserven statt. Somit entsteht keine Differenz zwischen Buchwerten und Verkehrswerten, welche versteuert werden müssten. Der Nachfolger tritt sozusagen in die Fußstapfen des Übergebers. Der Steuergesetzgeber verlangt streng genommen die Übertragung von 90 % aller Eigentumsflächen. Somit könnten bis zu 10 % Eigentumsflächen zurückbehalten werden. Dies wäre dann steuerlich unschädlich. Allerdings muss dies zurückbehaltende Fläche größer als 3.000m² sein. Der Übergeber behielte somit einen verkleinerten Restbetrieb. Diese Fläche würde weiterhin als Betriebsvermögen geführt und würde beim Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt – eine Steuerzahlung auslösen. Möglich ist es aber auch, diese Fläche zu einem späteren Zeitpunkt auf den weichenden Erben (Hofnachfolger) zu übertragen.

Ist der Betrieb in der Höfeordnung, müssen grundsätzlich alle Flächen auf den Hofnachfolger übertragen werden. Zurückbehalten werden können hier nur einzelne, nicht für die Bewirtschaftung des Betriebes erforderlichen Parzellen. Auch muss geprüft werden, ob die Zurückbehaltung einhergeht mit den Rückbehaltungsgrenzen der Alterskasse. Ansonsten steht die Altersrente auf dem Spiel.

Werden bisher zusätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt (Photovoltaik, Hofladen, Lohnbetrieb etc.), müssen diese nicht im Rahmen der Hofübergabe übertragen werden. Sollte eine Altersrente beantragt werden, muss man als Rentner auf die gewerblichen Einkünfte – Krankenkassenbeiträge zahlen. Allerdings können diese gewerblichen Einkunftsquellen auch auf den Hofnachfolger oder andere (Familienmitglieder) übertragen werden, ohne dass dafür Steuern anfallen. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

Zu klären ist auch der Fall, wenn der Hofnachfolger ein Betriebsgebäude bewohnen wird, wenn es sich hierbei um Betriebsvermögen handelt. Diese Gebäude müssten zwangsweise steuerlich entnommen werden und in das Privatvermögen überführt werden.

Die lebzeitige Übertragung eines Hofes erfolgt als Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen. Der Nachfolger muss sich verpflichten, einen lebenslangen (ggf. beschränkten) Bar-Anteil zu zahlen und ggf. ein Wohnrecht einzuräumen. Wenn das Bar-Altenteil aus den Erträgen des Betriebes erwirtschaftet werden kann, kann der Hofnachfolger diese Zahlung in voller Höhe als Sonderbetriebsausgaben in seiner Einkommensteuer geltend machen. Dieser Bar-Anteil müsste der Abgeber als sonstige Einkünfte versteuern. Hier gelten allerdings geringere Steuersätze. Stehen zusätzliche Einkünfte zur Verfügung, müssen die steuerlichen Auswirkungen geprüft werden. Auch muss geprüft werden, ob es sich um Rentenzahlungen bzw. eine dauernde Last handelt, wie schon erwähnt. Rentenzahlung können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Steuerliche Beratung als Grundvoraussetzung

Grundsätzlich ist eine steuerliche Beratung unumgänglich. Geprüft werden muss unter Anderem, ob der Übergeber steuerlich Wahlrechte in Anspruch genommen hat (z.B. bilanzierte Rücklage; Investitionsabzugsbetrag etc.). Denn die Konsequenzen gehen insgesamt auf den Hofnachfolger über. Dieser sollte genau im Bilde sein, worauf er sich einlässt. Gleiches gilt natürlich auch bei der Übernahme von Grundschulden bzw. bestehenden Darlehen/Finanzierungen und/oder auch bei Liefer-Verpflichtungen jedweder Art/Verträgen mit Dritten etc.

Die Veräußerung des Betriebes durch den Hofnachfolger ist zudem nicht ohne weiteres genehmigungsfähig (Grundstücksverkehrsgesetz), schon gar nicht ohne Zustimmung des Übergebers. Auch hier muss eine rechtliche und letztendliche steuerliche Beratung eingeholt werden.

Umgekehrt braucht man sich keine großen Sorgen um Erbschafts- und Schenkungssteuern zu machen. In der Regel werden nur die außerlandwirtschaftlichen Vermögensgegenstände, also insbesondere die Wohngebäude und das Barvermögen, besteuert. Dafür muss dann der persönliche Freibetrag des Übernehmers herhalten.

Rücktrittsrechte des Übergebers

Bei einer Hofübergabe muss des Weiteren über Rücktrittsrechte des Übergebers gesprochen werden. Nämlich dann, wenn

1. der Übernehmer über den Hof verfügt ohne vorherige Abstimmung;
2. der Hof Gegenstand eines Insolvenzverfahrens wird,
3. Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den übertragenden Grundbesitz,
4. der Übernehmer verstirbt (ohne Nachfolger),
5. der Übernehmer kommt seinen Verpflichtungen aus dem Übertragungsvertrag nicht nach oder verstößt gegen sie.

Fazit

Übergabe in Pacht, Kauf oder einer anderen Art und Weise sind Fälle, ist eine umfassende Vorbereitung notwendig. Dennoch ist die Hofübergabe auf einen Nachfolger außerhalb der Familie auf Dritte ein intensiveres Thema, dem man sich nähern muss. Sehr gute Vorbereitung und sehr gute Beratung von Fachleuten (Steuerberater und Rechtsanwälte) sind unter Anderem Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Hofübergabe. In jedem Fall braucht es Zeit der Vorbereitung und ist niemals in kürzester Zeit zu regeln. Lassen Sie uns gerne darüber sprechen.

Checkliste Hofübergabe

Bei Hofnachfolge innerhalb der Familie

• Eignung des Hofnachfolgers sicherstellen
• Das Thema rechtzeitig ansprechen
• Wirtschaftliche Umstände prüfen
• Art der Übergabe absprechen
• Zukunftsplanung für den Betrieb

Für den Hofübergabevertrag

• Beraten lassen von Steuerberater, Rechtsberater, Immobilienmakler
• Übergabezeitpunkt festlegen
• Regelung zu Abfindung und Versorgung bei weichenden Erben
• Altenteilleistungen und Wohnrechte bestimmen
• Wirtschaftlichkeit der Verpflichtungen prüfen
• Mögliche Rückforderung regeln
• Rückbehalt von Privatvermögen regeln
• Pflichtteilsverzichte und -anrechnung bestimmen
• Verstoß gegen bestehende Verfügungen prüfen
• Termin für Beurkundung festlegen

Für Beratung durch Steuerberater

• Grundbuchauszug oder Liegenschaftskatasterauszug
• Letzter Buchhaltungsabschluss
• Letzte Steuerunterlagen
• Bestehende Ehe- oder Erbverträge
• Bestehende Belastungen wie Altenteil oder Darlehen
• Eventuelle Vorschenkung an den Übernehmer in den letzten zehn Jahren
• Bisheriger Entwurf des Hofübergabevertrags

Während und nach der Hofübergabe

• Evtl. gesetzliche Sozialversicherung anpassen
• Absicherung der Familie prüfen
• Überprüfung/Anpassung der betrieblichen Versicherungen
• Anpassung der privaten Versicherungen
• Familienrechtliche Vereinbarungen

Zu melden nach der Übergabe

• Berufsgenossenschaft
• Bank
• Versicherung
• Steuerverwaltung wegen Steuernummer
• Landwirtschaftliche Krankenkasse
• Landwirtschaftliche Alterskasse
• Landwirtschaftsamt bezüglich der Änderung der Zahlung für die Betriebsprämie
• Eventuelle Beteiligung Erzeugergemeinschaft, Südzucker, Südstärke
• Landwirtschaftlich Verbände und Organisationen
• Geschäftspartner, Lieferanten, Kunden

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