Richtig investieren: in Boden in Deutschland oder den Niederlanden
Bei niedrigen Zinsen zuschlagen – trotz steigender Preise und hohem Wettbewerb in Deutschland
Die Preisentwicklung auf dem Bodenmarkt in Deutschland ist noch immer auf hohem Niveau. Im Jahr 2018 kostete ein Hektar im Bundesdurchschnitt € 25.485,-. Dies stellte zum Vorjahr eine Preissteigung von 5,9 % dar.
Zusätzlich ist das Interesse von NICHT-Landwirte am Erwerb von Agrarflächen nach wie vor hoch. Zwar haben in Deutschland Landwirte ein Vorkaufsrecht – es findet sich jedoch oft keiner, der den aufgerufenen Preis zahlen kann und will.
Bodenrichtpreise von teilweise über € 10/m² sprechen eine deutliche Sprache – dennoch kann es richtig sein, Flächen zu kaufen. Aufgrund des aktuell niedrigen Zinssatzes fallen bei einer Finanzierung nämlich oft nicht mehr Zinsen an, als für eine vergleichbare Fläche an Pacht gezahlt werden müsste. Wenn also Fläche benötigt wird, lohnt es sich, einmal genauer nachzurechnen.
Betriebswirtschaftliche Einheit: Ein Argument für Boden in den Niederlanden
In Regionen, in denen der Bodenrichtwert besonders hoch ist, kann ein Blick über die Grenze in die Niederlande sinnvoll sein. Zwar werden in den Niederlanden auch seit Jahrzenten hohe Preise für Grund und Boden landwirtschaftlicher Nutzung gezahlt, dennoch ist die Preisentwicklung dort nicht so stark gestiegen, wie es regional in Deutschland der Fall ist. Dies gilt vor allem in den Grenzgebieten zu den Niederlanden in denen es möglich ist, Flächen zu Kaufpreisen zwischen € 6/m² – € 8/m² käuflich zu erwerben.
Für aktive Landwirte kann ein Blick über die Grenze zusätzlich interessant sein: Denn die Flächen in den Niederlanden können als betriebswirtschaftliche Einheit betrachtet werden. Somit kann der deutsche Landwirt diese Flächen mit der auf dem deutschen Milchviehbetrieb oder anderem Hof anfallenden Gülle düngen. Natürlich müssen die gesetzlichen Bestimmungen in Deutschland und den Niederlanden eingehalten werden – dennoch ist es möglich, Flächen bis zu einem Abstand von 25 km über die Grenze als Gülleabsatzflächen mitzunehmen. Für diese Flächen muss allerdings in den Niederlanden ein Prämienantrag gestellt werden.
Fläche landwirtschaftlich nutzen und Grunderwerbsteuer sparen
Über die normalerweise anfallende Grunderwerbsteuer kann eine Freistellung angefragt werden. Dies geschieht direkt beim Notar. Bedeutet, dass keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist insofern die Fläche mindestens 10 Jahre landwirtschaftlich und betrieblich genutzt wird. Sollte die Fläche innerhalb von 10 Jahren weiterverkauft werden, ist darauf zu achten, dass der Käufer die Fläche weiterhin landwirtschaftlich und betrieblich nutzt, bis die 10 Jahre voll sind.
Auch NICHT-Landwirte können eine Freistellung erhalten. Vorausgesetzt, dass der Pächter dieser Flächen – diese wiederum 10 Jahre landwirtschaftlich und betrieblich nutzt. Ansonsten fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6 % über den Kaufpreis an und kann auch rückwirkend vom Finanzamt in Rechnung gestellt werden. Sollte die 10-Jahres-Frist nicht eingehalten werden, kann zusätzlich eine Strafzahlung anfallen.
Besonderheit Notar: Das sollten Sie wissen, wenn Sie in den Niederlanden kaufen
Eine Besonderheit gegenüber Deutschland stellt die Abwicklung beim Notar dar. Verkürzt gesagt regelt der Notar alle notwendigen Voraussetzungen für den Erwerb einer Fläche im Vorfeld. Nach Vertragsunterschrift und Zahlung des Kaufpreises geht das Eigentum (dies erfolgt über ein Notaranderkonto) innerhalb von 24 Stunden auf den Erwerber über.
Der Notartermin stellt allerdings lediglich die gesetzliche Notwendigkeit dar. Der eigentliche Kauf einer Fläche geschieht bereits im Vorfeld. Nachdem Käufer und Verkäufer sich geeinigt haben, wird ein privatrechtlicher Kaufvertrag geschlossen. Dieser Vertrag ist bindend und wird dann später durch den Notar bestätigt und abgewickelt.
Investoren aufgepasst: Kein Vorkaufsrecht und Besonderheiten der Verpachtung in den Niederlanden
Vorteil des Investors: Ein Vorkaufsrecht für Landwirte gibt es in dem Sinne in den Niederlanden nicht. Grundsätzlich ist jeder berechtigt, landwirtschaftliche Nutzfläche zu kaufen. Analog zu Deutschland bestimmt Nachfrage und Angebot den Kaufpreis der Flächen. Allerdings gibt es kein Grundstücksverkehrsausschuss, der diese Flächenverkäufe kontrolliert.
Investoren müssen aber bedenken, dass das Pachtgesetz in den Niederlanden anders aussieht als man es in Deutschland kennt.
Im Grunde gibt es drei wesentliche Arten der Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen.
1. Kurzfristige Verpachtung:
Für Investoren die wahrscheinlich interessanteste Möglichkeit! Die kurzfristige Verpachtung ist maximal für 6 Jahre möglich. Danach ist der Pachtvertrag abgelaufen und endet. Es kann im Anschluss ein neuer kurzfristiger Pachtvertrag geschlossen werden. Für landwirtschaftliche Nutzflächen in dieser Form werden in den Niederlanden Pachtpreise zwischen € 1.000/ha – €. 1500/ha (frei verhandelbar) aufgerufen.
2. Reguläre Verpachtung:
Der Pächter hat das Recht, die Flächen so lange zu pachten, wie er möchte. So kann der Pächter die Pachtverträge unbegrenzt einseitig verlängern. Mit anderen Worten, jeder langfristige Pachtvertrag ist ein „regulärer Pachtvertrag“ mit den genannten Folgen. Der Verpächter hat bis Vertragsende keinerlei Verfügungsgewalt über die verpachteten Flächen. Bei regulären Pachtverträgen ist zudem die Höhe der Pachtzahlung regional unterschiedlich festgelegt.
3. Erbpachtverträge:
Beim Erbpachtvertrag wird im Grunde das Gebrauchsrecht der Fläche an den Pächter/Nutzer der Fläche verkauft. Der Käufer der Fläche zahlt circa 70/80 % vom Verkehrswert der Fläche. Der Pächter zahlt die verbleibenden 20/30 % des Verkehrswertes. Die festgesetzte Laufzeit beträgt immer 26 Jahre. Die Pachthöhe kann zwischen den Parteien frei abgesprochen werden. Sie beträgt in der Regel circa 2,5 % des Verkehrswertes. Der Pachtpreis kann zusätzlich indexiert werden. Üblicherweise wird vereinbart, dass Landwirte, die einen Erbpachtvertrag in den Niederlanden abschließen, ein Rückkaufsrecht nach der Laufzeit haben.
Investition in Flächenkauf kann sich also lohnen: Sowohl in Deutschland als auch in den Niederlanden. Gerne stehen wir Ihnen bei Rückfragen und Anmerkungen zur Verfügung oder vermitteln Ihnen geeigneten Grund. Wir freuen uns auf den Kontakt.